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30.05.2016

Immobilier & efficacité : plus de personnes au m²

Quelle est l’efficacité d’un bâtiment ? Ou, pour l’exprimer autrement, de quelle superficie avez-vous besoin pour accueillir vos collaborateurs ?

Depuis quelques années, les décideurs sont attentifs au coût locatif global - charges locatives et taxes locales comprises – mais aussi à l’efficacité du bâtiment. En d’autres termes, la superficie nécessaire pour accueillir les collaborateurs. Les paysagers et les espaces flexibles font naturellement épargner de nombreux mètres carrés et donc beaucoup d’euros. Frédéric Van de Putte, CEO BNP Paribas Real Estate:

« Traditionnellement, on trouvait raisonnable de prévoir  20 à 25 m2 bruts par collaborateur. C’était l’époque où beaucoup disposaient de leur propre bureau fermé, c’était aussi l’époque des grosses réceptions. La tendance aux paysagers nous fait revenir à un ratio de 15 m2 par personne. Les systèmes de travail flexibles deviennent courants, on suppose que tous les collaborateurs ne sont pas continuellement présents dans les locaux. Le télétravail est venu renforcer cette tendance. »

Les vieux bâtiments confrontés à un ratio brut-net  trop faible

Le ratio brut-net représente la part des mètres carrés exploitables d’un bâtiment sur sa superficie totale. La différence réside principalement dans les parties communes : réception, ascenseurs, halls, couloirs, espaces techniques… Ce ratio n’est pas en faveur des immeubles anciens, souvent dotés de salles somptueuses. Frédéric Van de Putte :

« Les majestueuses demeures ou hôtels de maître, généralement loués à des bureaux d’avocats ou des notaires, en sont un bel exemple : de parfaits témoins de l’époque. Le cadre est certes des plus agréables, mais l’espace peu fonctionnel et donc inefficace sur le plan du ratio brut-net. Grandes cages d’escaliers, vastes couloirs et espaces mal agencés ont généralement pour effet de limiter les mètres carrés exploitables.

Les entreprises se débattent avec ce ratio, en particulier celles qui occupent des bâtiments anciens. Pour adapter ceux-ci à leurs besoins actuels, les moyens manquent. Régulièrement, nous conseillons à nos clients d’optimiser leur bâtiment par une analyse de type ‘space planning’ et par un audit objectif de l’immeuble. Parfois, la conclusion est qu’il est préférable de déménager et cela vaut tant pour un locataire que pour un propriétaire. »

La localisation reste un paramètre-clé en matière d’immobilier, même si, curieusement, ce facteur ne figure pas parmi les priorités des sociétés interrogées lors du User Insight 2016. L’étude relève les trois premiers facteurs de satisfaction suivants : 48% d’entre eux sont insatisfaits du niveau des loyers, 43% de la performance technique des bâtiments, et enfin, 33% des participants à l’étude déplorent que l’implémentation des locaux ne corresponde pas aux besoins de leur organisation.

Investir aujourd’hui dans l’immobilier

  • Les immeubles de bureau (75% du volume global des investissements) représentent la plus grosse part de marché pour les investisseurs. Les autres secteurs, comme le retail et le warehousing, sont des marchés de niche.
  • Le marché dominant reste celui du CBD (Central Business District) de Bruxelles. Les gros investisseurs institutionnels restent prudents et rechignent à acheter en dehors de Bruxelles. Cela résulte du manque de maturité des marchés de bureaux périphériques (take-up sain, transparence des prix, stabilité du marché en général…). Si l’on investit dans l’immobilier hors de Bruxelles, c’est généralement dans des endroits dynamiques, bien desservis par les transports en commun, et il s’agit d’abord d’investisseurs institutionnels ou bien ancrés localement.
  • Le rendement dépend du type de bâtiment, de la localisation et des baux. Un immeuble de bureaux bien situé bénéficiant de baux à long terme (plus de 9 ans fixe) permet d’obtenir un rendement de 5%. Dans la vente de détail, les rendements sont mis quelque peu sous pression, en particulier pour les lieux dits High street. En warehousing et logistique, les rendements supérieurs fluctuent autour des 7,25%.
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30.05.2016

Immobilier professionnel : la location a la cote

Le marché de l’immobilier est un marché de location. Louer offre la flexibilité propice pour croître, réduire ses effectifs ou relocaliser.

La grande majorité des entreprises louent le bâtiment qui abrite leurs activités et leur personnel. C’est ce qui ressort d’une enquête annuelle menée, fin 2015, par l’organisme d’études de marché Ipsos pour le compte de BNP Paribas Real Estate. La ‘User Insight 2016’ est menée en France auprès des décideurs de grandes entreprises issues de différents secteurs d’activité et d’un certain nombre de services publics.

Les chiffres relatifs au marché belge s’inscrivent dans la même tendance, indique Frédéric Van de Putte, CEO de BNP Paribas Real Estate :

« Le marché de l’immobilier est un marché de location : la grande majorité des entreprises préfèrent louer plutôt qu’acheter. La flexibilité est le premier critère invoqué. Il est très compliqué de prévoir les besoins de votre entreprise plusieurs années à l’avance. A combien s’élèveront les effectifs ? Et où ? Allez-vous croître ou, au contraire, réduire votre personnel ? Louer vous donne la liberté de mieux jouer avec toutes ces inconnues. »

Acheter reste l’exception

Cela reste cependant une option pour certains utilisateurs. Les entreprises matures qui ont un business model très stable oseront investir quand une opportunité se présentera. Frédéric Van de Putte :

« Même les PME qui œuvrent dans l’industrie ou effectuent des tâches de production – dans les secteurs semi-industriels ou logistiques – peuvent s’intéresser aux acquisitions immobilières. On peut dire qu’elles achètent leur outil de travail, en quelque sorte. »

Pratique courante, la renégociation des baux 
Dans ce contexte, les entreprises peuvent faire appel aux conseils de BNP Paribas Real Estate qui procède de la manière suivante : examen des besoins, et audit des bâtiments suivis d’une analyse ‘stay versus move’. Même si les résultats de l’analyse tendent à conclure à un déménagement, on le constate, de nombreux locataires optent pour l’autre scénario, le ‘stay’. Frédéric Van de Putte :

« On entend beaucoup parler de localisation, de centralisation, d’optimalisation, de durabilité… mais, en définitive, le plus souvent, c’est le prix qui entre en ligne de compte. Près de la moitié de nos activités sur le marché locatif consistent à renégocier des baux. A la baisse, bien évidemment (rires).

Locataire et propriétaire ont des visions différentes mais finissent toujours par dégager un terrain d’entente. Le locataire a une vision à court terme. Il veut payer le loyer le plus bas possible tout en conservant une forme de flexibilité et de liberté dans le cadre de ses activités pour déménager en cas d’opportunité.

Le propriétaire, quant à lui, est dans une logique d’investissement. Celle-ci s’inscrit sur le long terme. Il veut garder le locataire le plus longtemps possible. Pour atteindre cet objectif, il est prêt à faire des concessions sur ses revenus locatifs. Il proposera par exemple des baux de 6 ou 9 ans plutôt que de 3 ans, le tout assorti de fortes réductions comme 1 à 3 mois de loyer gratuit par an. Sur un bail de 9 ans, cela peut représenter 27 mois de location gratuite. »

BNP Paribas Real Estate accompagne les entreprises locataires dans la renégociation de leur bail ou dans la recherche de nouveaux locaux. Généralement, les honoraires reviennent à un pourcentage de l’économie totale réalisée par le client grâce à la renégociation.

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30.05.2016

Bien choisir ses bureaux en calculant le coût global

Pour la majorité des organisations, c’est le contrôle des coûts qui prime dans le choix des locaux professionnels. Le loyer n’est qu’un aspect du coût locatif global.

En Belgique, les loyers diffèrent fort d’une localisation à l’autre. Dans les zones les plus recherchées de Bruxelles, le quartier des affaires (aussi nommé ‘CBD’ pour Central Business District), comptez sur quelque 260 EUR par an au m2 pour un bel immeuble. A qualité égale, un bureau en périphérie bruxelloise, en Flandre ou en Wallonie, peut se louer à 145 EUR par an le m2. Mais gardons bien à l’esprit que le loyer n’est qu’un des aspects du coût total d’une location. Frédéric Van de Putte, CEO BNP Paribas Real Estate :

« En plus du loyer mensuel, deux autres types de frais viennent grever votre budget. En premier lieu, les impôts. À Bruxelles, le locataire paie, outre la taxe fédérale - appelée l’impôt foncier -, des taxes régionales et communales. En Flandre et en Wallonie, les locataires ne sont pas soumis à ces deux dernières taxes et ne doivent s’acquitter que de l’impôt foncier. Selon la commune où se trouvent vos bureaux, les écarts peuvent être de 10 EUR à 25 EUR par an le m2. »

Second poste de frais, les charges locatives générales telles que le chauffage, la ventilation, le conditionnement d’air, l’entretien des communs et les services généraux de l’immeuble (huissier, personnel de sécurité, conciergerie, catering…).

Frédéric Van de Putte estime que ces charges peuvent monter de 30 EUR à 70 EUR par an au m2 :

« La réflexion s’installe au sein des entreprises : ne plus seulement se braquer sur les loyers, mais envisager aussi les taxes locales et les charges locatives. »

Gestion des coûts !

Interrogés sur leurs priorités en matière d’immobilier, 61% des participants à l’enquête User Insight 2016 font référence aux coûts d’utilisation. Les autres préoccupations viennent loin derrière. Pour 29% d’entre eux, la priorité numéro un est d’avoir un bâtiment adapté à la stratégie de l’organisation (localisation, superficie, performance…). Seuls 8% parlent de durabilité. Frédéric Van de Putte :

« La prise de conscience des impératifs de durabilité se remarque essentiellement dans les grandes entreprises et les services publics. Généralement, les locataires ne sont pas prêts à investir ou à payer pour atteindre cet objectif. Ils s’attendent à ce que le propriétaire s’en charge. »

Le bien immobilier idéal

Pour les participants à l’étude User Insight 2015, le modèle parfait ressemble à ceci :

  • Immeuble neuf ;
  • loué à un prix correct ;
  • efficace sur le plan énergétique ;
  • parfaitement accessible ;
  • proposé avec un bail de location 3 – 6 – 9 ;
  • flexible ;
  • adapté à la manière de travailler de l’organisation.

L’oiseau rare en d’autres mots…

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30.05.2016

Bâtiments durables : bien au-delà de l’énergie

La durabilité, c’est bien plus qu’un investissement énergétique. D’un point de vue écologique, la localisation de vos bureaux est aussi un critère important.

Classique des classiques. Quelles sont les trois priorités en immobilier ? Et la réponse fuse : la localisation, la localisation, la localisation. Certes, c’est un peu caricatural, mais la localisation est et reste un critère essentiel. Ce qui était vrai pour le secteur public le devient aussi pour les entreprises privées, l’accessibilité via les transports en commun est aujourd’hui une donnée essentielle, Actuellement, il y a encore trop de voitures de société sur nos routes belges. En cause, la fiscalité qui reste intéressante : les impôts et les cotisations sociales prélevées sur le salaire brut en sont fort réduits. Résultat ? Ce ne sont pas moins de 650.000 voitures de société que le royaume compte. La moitié des employés hautement qualifiés débutent déjà avec une voiture de société dans leur package salarial !

Combien de temps cela va durer, c’est la question. Toutes ces voitures ne font que grossir les embouteillages et finissent par être nocives pour l’environnement. Si notre pays suit la tendance internationale, le nombre de voitures de société devrait finir par baisser. Et le nombre d’employés se déplaçant en train, métro, bus ou tram devrait augmenter. Lesquels, s’ils vivent près de leur lieu de travail, pourraient recevoir une prime pour aller travailler en vélo (électrique). Ou même, aux frais de l’employeur, faire appel à un système de voitures partagées comme Cambio.

Les lieux de travail facilement accessibles via transports en commun ou en vélo participent à la réduction des pertes de temps sur la route, à l’allègement des files et à la réduction des émissions de CO2. La valeur d’un bâtiment dans ce type de zones sera plus élevée que celle d’immeubles uniquement accessibles en voiture. En ce sens, la localisation sera également un important facteur de durabilité.

Choix durables

Selon Quentin Nerincx (Sustainable Energy Adviser BNP Paribas Fortis), il ne faut pas pour autant s’arrêter à la localisation : bien d’autres aspects influencent la durabilité d’un bâtiment :

« L’éventail est très large. Pensez, par exemple, au choix des matériaux de construction. Un bâtiment passif, vous n’avez besoin que de peu de chauffage ou de conditionnement d’air. Mais il sera beaucoup moins durable si, pour vos châssis, vous avez décidé d’aller dénicher un bois exotique à l’autre bout du monde. Un label FSC indique que le bois est issu d’exploitations gérées durablement. A l’avenir, il sera question d’utiliser des matériaux recyclés. Enfin, la gestion des déchets et de l’eau joue aussi son rôle. »

Les organisations qui construisent ou rénovent sont confrontées à des règles de plus en plus strictes. Celles ne concernent pas seulement les économies de chauffage ou d’électricité. Les autorités compétentes commencent à exiger que l’eau de pluie soit récupérée dans des puits afin d’être réutilisée pour les toilettes ou le ménage. Le toit permettrait une utilisation complémentaire (les architectes sont équipés pour en calculer les possibilités). Vous découvrirez des techniques de plus en plus personnalisées pour récolter l’eau et la conduire aux égouts par la suite (par exemple via un toit vert) ou vers la nappe phréatique (par le biais d’infiltrations souterraines). Quentin Nerincx :

« Ne nous berçons pas d’illusions. Le profit que ces interventions durables apportent ne couvre généralement pas les investissements requis. Encore aujourd’hui, un bâtiment réellement durable coûte généralement plus cher qu’un non durable. »

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30.05.2016

Construire ou rénover durable : trucs et astuces

Jusqu’à quel point faut-il intégrer le développement durable à vos préoccupations immobilières ?

Construction durable

  1. Un nouveau bâtiment durable coûte plus cher qu’un bâtiment neuf traditionnel, mais il est tout à fait possible d’en limiter le surcoût, à condition que vous fassiez appel à des architectes et à des entrepreneurs expérimentés au fait des nouvelles technologies en la matière. Vous en trouverez des exemples et analyses sur les sites pour Bruxelles, la Wallonie et la Flandre.
  2. Dès 2020, tous les nouveaux projets de construction devront répondre aux normes NZEB (Nearly Zero Energy Building). C’est donc dès aujourd’hui une bonne idée de tendre vers ces normes. Sans quoi, le bâtiment perdrait beaucoup de sa valeur au fil des ans. Et il sera toujours plus cher de rénover que de construire directement selon les normes 2020.
  3. Construire durable ne se limite pas à un bâtiment à faible consommation d’énergie. Autres aspects dont il faut tenir compte : le matériel, la localisation, l’impact environnemental, le traitement des déchets, la gestion de l’eau… Un bâtiment respectant l’ensemble de ces critères engendre un coût supplémentaire.
  4. Outre les économies d’énergie, un bâtiment durable offre un autre sentiment de confort : une température agréable et constante dans toutes les pièces, mais aussi près des murs et des fenêtres.
  5. BREEAM est un outil fréquemment utilisé pour mesurer la durabilité d’un bâtiment ou pour évaluer l’impact d’un projet. Attention : il y a différents degrés à un certificat BREEAM. Avec une mention ‘Bien’, vous ne vous distinguez pas de la masse. Seules les mentions ‘Très bien’ ou ‘Excellent’ sont synonymes de qualité et soutiennent la valeur du bâtiment. La valeur de revente d’un bâtiment certifié grimpe de 2 à 17% et ses revenus locatifs croissent quant à eux de 5,8 à 35%. 

Rénovation durable

  1. Ces cinq conseils pour les constructions durables s’appliquent aussi aux projets de rénovation. Avec une différence de taille : le coût. La rénovation d’un bâtiment existant en un bâtiment à énergie passive ou à basse énergie est généralement plus coûteuse. L’amortissement des investissements et la récupération de la mise ne se feront que sur le très long terme – comptez 20 à 30 ans pour une résidence privée individuelle. Heureusement, les chiffres des immeubles à appartements et, a fortiori, des immeubles de bureaux sont moins effrayants. Ces bâtiments sont plus adaptés à une cure de jouvence durable.
  2. Lors d’une rénovation durable, les ‘ponts’ thermiques seront un point d’attention. Ils peuvent générer de la condensation, de l’humidité et donner un sentiment de moiteur.
  3. Les rénovations durables impliquent une isolation complète. N’oubliez pas, dans ce cas, d’assurer une bonne ventilation du bâtiment.

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