Le régime T.V.A. s'appliquera dès 2018 aux biens immobiliers professionnels. Est-ce la fin des constructions complexes en guise d'optimisation fiscale ? Tous les détails.

C'est déjà le cas chez nos voisins, mais la Belgique faisait figure d'exception. La soumission au régime de la T.V.A. sera désormais possible pour la location de biens immobiliers dans un contexte industriel. Ainsi en a décidé le gouvernement Michel dans le cadre de l'élaboration de son budget fédéral 2018, le fameux ‘accord de l'été’ 2017.

Qu'est-ce qui change ?

Concrètement, la mesure va permettre aux promoteurs immobiliers de réduire les coûts de construction. Dès 2018, ils pourront récupérer les 21 % de T.V.A. facturés par un entrepreneur intervenant dans la construction d'un bâtiment. Jusqu'ici, aussi curieux que cela puisse paraître, ceci n'était pas possible.

3 objectifs sur la table :

• D’un côté, rendre la Belgique fiscalement plus attrayante aux entreprises qui souhaitent établir dans notre pays leur lieu d'exploitation ou de prise de décisions ;
• De l’autre, la mesure doit également entraîner une simplification des démarches administratives et fiscales : jusqu'ici, la construction et la location de biens immobiliers à destination des entreprises faisaient l'objet d'une série de... montages fiscaux ;
• Enfin, conséquence la plus attendue : faire baisser le prix des loyers.

« Cela permettra d'offrir des prix de location inférieurs étant donné l'importante réduction de charges sur les frais de construction et de constitution des bâtiments. D'autre part, il ne sera désormais plus nécessaire de recourir à des constructions fiscales complexes en guise d'optimisation fiscale. »
Johan Van Overtveldt, ministre des Finances et de la Lutte contre la Fraude Fiscale.

Un exemple ?

Un bâtiment de 500 000 EUR génère 105 000 en T.V.A.  Aujourd'hui, ces 21 % de T.V.A. sont répercutés dans le loyer de l'entreprise. Demain, ils seront récupérables.

Avec effet rétroactif ?

Non, le système - optionnel, il convient de le souligner - ne concerne que les nouveaux contrats établis à partir du 1^er janvier 2018, dans lesquels un bailleur met un bien immobilier à disposition d'un locataire professionnel. Nous sommes ici clairement dans une optique B2B. Contrepartie : l'individu ou l'entreprise seront tenus de l'utiliser dans le cadre d'activités professionnelles ou industrielles... soumises à la T.V.A.

Laurent Mélignon, Corporate Sales Director d’Arval, leader du marché du leasing automobile full-service et en solutions de nouvelle mobilité, parle des perspectives 2025 pour le secteur.

Arval est une entité de la division Commercial, Personal Banking & Services au sein du groupe BNP Paribas. En tant que leader du marché, Arval joue un rôle clé dans l’offre de leasing automobile full-services et de nouvelles solutions de mobilité. Laurent Mélignon, Corporate Sales Director d’Arval, est donc bien placé pour anticiper ce que 2025 nous réserve.

Arval est à la pointe d’un secteur dans lequel beaucoup de choses évoluent : la façon dont les entreprises et les particuliers pensent et gèrent la mobilité est de moins en moins classique. Laurent Mélignon y voit plusieurs causes : « Dans notre pays, la fiscalité est le principal moteur de nombreux processus de changement. Cette fiscalité est liée au coût salarial : de nombreuses entreprises considèrent les voitures de société comme une alternative fiscalement avantageuse pour maximiser la rémunération qu’elles octroient à leur personnel. Les membres du personnel la considèrent aussi comme une manière concrète et tangible d’être rémunérés, sans craindre un impact supplémentaire fiscal. C’est dans cette logique que le cadre fiscal s’adaptera en 2025, en phase avec l’évolution de notre société. Le budget mobilité fédéral et l’indemnité vélo, par exemple, ou des options comme le plan cafétéria ou le plan flex-income : voici quelques-unes des solutions dont disposent les entreprises pour un package salarial motivant pour leurs équipes. »

Mais le Corporate Sales Director d’Arval identifie bien d’autres moteurs de changement pour la mobilité. Laurent Mélignon : « Toute notre culture de la mobilité est en train de changer – et cette tendance sera toujours bien présente en 2025. La jeune génération est beaucoup moins attachée à la voiture de société, et ce depuis des années. Les jeunes apprécient de se déplacer en vélo, en bus ou en voiture partagée – en fonction, bien sûr, d’où est installée leur entreprise. Et il y aussi des facteurs macroéconomiques qui expliquent ce changement. Je pense à l’augmentation des embouteillages dans de nombreuses villes, mais aussi à la prise de conscience de plus en plus forte par la population et les acteurs économiques de l’importance de la transition énergétique. Petit à petit, nous comprenons tous la nécessité d’un changement écologique et d’autres choix de mobilité. C’est depuis un certain temps devenu une évidence. »

Une complexité flexible

Le mix de mobilité va devenir de plus en plus important. Laurent Mélignon : « C’est un axe essentiel de notre mission : être et rester une solution tout-en-un, qui offre aux entreprises la possibilité de penser en termes de rémunération flexible. Un nouveau travailleur, par exemple un célibataire sans enfants, a d’autres besoins de mobilité qu’un collègue parent de 2 enfants et qui a une maison à la campagne ou en ville. À l’heure où ce besoin devient de plus en plus important, Arval est le partenaire idéal pour proposer aux entreprises de l’accompagnement et du know-how. Nous permettons aux employeurs d’offrir de la flexibilité en tenant compte de sa complexité. »

Une attitude positive

Laurent Mélignon pense que la transition vers la mobilité électrique continuera à monter en puissance en 2025 : « Dans les entreprises, je vois que 80% des nouvelles commandes sont électriques. Par rapport au marché privé où la part est inférieure à 20%, c’est énorme. L’électrification de la flotte belge est donc surtout portée par les entreprises. Je vois qu’il y a déjà des annonces et des initiatives pour adapter et affiner encore légèrement le budget mobilité fédéral. Il est donc possible que, dans les mois à venir, de plus en plus de personnes délaissent leur voiture de société et adhèrent à ce budget adapté. Ici aussi, Arval veut se préparer avec un état d’esprit positif et beaucoup de savoir-faire, dans notre rôle de ’full mobility provider’. »

Le point de basculement

Selon Laurent Mélignon, le tournant tant attendu vers la mobilité électrique, que le marché attend depuis si longtemps, aura également des conséquences pour les entreprises : « Nous pouvons en effet nous attendre à l’arrivée d’un plus grand nombre de modèles abordables en 2025. La conduite électrique ne sera plus réservée aux happy few. C’est bon pour le marché privé, mais cela offre également plus de possibilités aux entreprises. De plus, je m’attends à ce que le prix des voitures à moteur thermique augmente. Nous recevons souvent ce feed-back du côté des constructeurs. En raison des normes CAFE (Corporate Average Fuel Economy) qui régulent leurs émissions de CO₂, ceux-ci devront bientôt payer d’énormes amendes en cas de non-respect. Ils ont donc tout intérêt à orienter le marché vers l’électrique. Ils adapteront aussi leurs capacités de production en conséquence : à partir de l’année prochaine, la production sur commande deviendra la norme dans le secteur, plutôt que la constitution de stocks conséquents. »

Un scénario pour le futur

Enfin, en tant que société de leasing, Arval voit également dans un avenir proche le marché s’ouvrir aux petites et moyennes entreprises ainsi qu’aux clients particuliers. Laurent Mélignon : « Selon nous, l’évolution du marché aura pour conséquence que de nombreuses entreprises, qui optent encore aujourd’hui pour l’achat ou le leasing financier de voitures de société, se tourneront vers le leasing opérationnel. Et ça veut aussi dire qu’ils sous-traiteront notamment chez nous le risque lié à la valeur résiduelle. Dans ce contexte, nous assumons pleinement notre rôle de leader du marché : c’est un scénario qui nous semble réaliste à court terme et auquel nous nous préparons déjà pleinement. »

Vous souhaitez louer une voiture de société, mais sans vraiment savoir ce que vous avez comme possibilités ? Nous vous expliquons quelles sont vos différentes options, pour choisir le type de leasing qui vous convient le mieux. Et jusqu’au 30 novembre 2024, vous pouvez aussi profiter d’un TopDeal de notre partenaire Arval pour les nouvelles BMW iX1 eDrive20 ou BMW i4 Gran Coupé électriques à un prix tout compris très avantageux.

Leasing financier ou opérationnel ?

Pour le leasing financier comme pour le leasing opérationnel, c’est la même logique qui s’applique : vous payez un loyer à une société de leasing pour une période donnée, généralement quatre ou cinq ans. Dans les deux formules, la société de leasing est le propriétaire légal du véhicule. Mais vous disposez d’une option d’achat à la fin du contrat. Dans le cas d’un leasing financier, le montant de l’option d’achat est connu dès le début du contrat. Dans le cas d’un leasing opérationnel, le montant est déterminé à la fin du contrat sur la base de la valeur de marché de la voiture.

La formule « services compris »

C’est l’un des grands avantages du leasing opérationnel par rapport au leasing financier : les taxes, l’assurance (omnium), l’entretien et les charges (sauf le carburant) sont compris dans le loyer. De plus, vous bénéficiez de services supplémentaires tels que des pneus été et hiver, un service de dépannage et un véhicule de remplacement. Autrement dit, vous payez un certain montant tous les mois, et tout est réglé pour vous. Bref, vous roulez sans avoir à vous soucier de quoi que ce soit : tout est payé, sauf le carburant.

Quelles conséquences fiscales ?

L’option d’achat a des conséquences fiscales : dans le cas d’un leasing financier, vous amortissez le bien d’investissement et vous déduisez fiscalement les intérêts. Le véhicule est comptabilisé à l’actif de votre bilan. Avec un leasing opérationnel, vous déduisez la totalité du montant de la location au titre de frais. Dans les deux cas, des plafonds de déduction fiscale s’appliquent et vous devrez peut-être tenir compte de l’utilisation professionnelle de la voiture. Sans oublier que la TVA est payée mensuellement sur le loyer et donc pas en une seule fois. Cela vous permet de préserver vos lignes de crédit pour d’autres investissements.

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Arval Belgium SA, Ikaroslaan 99, 1930 Zaventem – RPM Bruxelles – TVA BE 0436.781.102, intermédiaire en assurances à titre accessoire, inscrit auprès de la FSMA sous le numéro 047238 A. Sous réserve d’acceptation de votre demande.

Le projet de loi qui veut introduire cette obligation dans notre pays est actuellement en discussion au parlement fédéral. Après l’approbation du projet, la « facturation électronique B2B » sera obligatoire dès le 1er janvier 2026. Nos experts expliquent pourquoi la Belgique veut introduire ces nouvelles règles, quelles sont les conséquences pour votre entreprise et comment nous pouvons encore mieux vous accompagner.

« Il s’agit d’une réglementation européenne qui sera transposée au niveau belge dès le 1^er janvier 2026, explique Emmanuel Bairiot, Responsable Produit chez BNP Paribas Fortis. Elle concerne tout assujetti à la TVA dans le cadre de relations commerciales, soit le B2B, au niveau national. Cela concernera également les relations commerciales au-delà de nos frontières à l’horizon 2028-2030 : la transmission de facture sera harmonisée au niveau européen, aves les mêmes règles d’envoi, de réception et de contenu d’information. »

« Cette régulation européenne vise notamment à limiter la fraude fiscale, complète Emmanuel Bairiot.  De plus, les factures électroniques contiennent des données structurées très riches en informations pertinentes. C’est utile au niveau de la politique économique des États membres, qui peuvent ainsi prendre le pouls  du tissu entrepreneurial du pays et savoir comment s’adapter et fournir des aides. Cela peut également aider les entreprises dans leur cycle « order to cash », car ce processus dématérialisé est entièrement automatisé, ce qui permet aux entreprises de gagner en efficacité et de réduire le temps entre les différentes étapes comme l’envoi, la réception, l’encaissement... »

Pas une révolution mais une évolution

« La nouvelle réglementation n'est pas tant une révolution qu'une évolution, complète Frédéric Fontaine, Head of Transaction Banking chez BNP Paribas Fortis. Ce changement réglementaire sera facilité par les solutions comptables, les softwares, par les sociétés assurant l’émission de factures électroniques.

En tant que banque et société de factoring, nous nous devons d’être présents. Dès 2026, tous les assujettis à la TVA seront interconnectés de manière digitale pour l’envoi et la réception de leurs factures. La banque doit se glisser dans ce canal pour aider nos entreprises à payer et à être payées, et aussi financer des factures sortantes si nécessaire via le factoring. Cela fait partie de notre ADN digital. Nous guiderons nos clients et clientes depuis la création et tout au long du développement et de la croissance de ce processus. Nous serons présents. »

Quel impact pour les entreprises ?

« L’e-invoicing sera obligatoire à très court terme, souligne Emmanuel Bairiot. 2026, c’est demain. Nous recommandons à nos clients professionnels de se mettre en contact avec leur fournisseur de service de facturation, afin de voir comment ils abordent ce changement au niveau du logiciel de facturation. Sera-t-il conforme aux nouvelles règles ? En tant que client, dois-je faire quelque chose en plus ? »

« Il faut anticiper, poursuit-il. Les logiciels sont en train de s’adapter, donc les choses devraient se passer assez naturellement. Mais nos clients peuvent aussi se poser la question pour leurs relations commerciales hors frontières, à moyen terme. C’est aussi l’occasion de réfléchir à son propre processus de facturation. Faut-il réorganiser certains aspects ? »

Prêts à encore mieux vous accompagner

« En tant que banque numéro 1, nous sommes toujours au fait des évolutions, se réjouit Emmanuel Bairiot. Notre ambition est d’être de plus en plus performants digitalement et d’offrir des services à portée de main à nos clients et clientes, par exemple avec des outils tels qu’Easy Banking Business. En termes stratégiques, il est donc normal que nous nous intéressions à l’e-invoicing. De plus, nous bénéficions de l’expertise du Groupe, de sa vision sur l’invoicing au niveau international. Nous pourrons donc profiter de la position du Groupe et de notre expérience dans les canaux digitaux pour accompagner notre clientèle. »

En savoir plus ?

Écoutez l’épisode sur la facturation électronique B2B.

Dans la lutte que nous menons tous contre le coronavirus, Biogazelle fournit un travail de titan. La société de biotechnologie gantoise a mis au point un test de détection des infections en un temps record.

Depuis 2007 Biogazelle apporte son soutien à l’industrie pharmaceutique et médicale. L’entreprise développe des techniques révolutionnaires pour détecter, entre autres choses, de nouvelles maladies. Pour ce faire, elle multiplie les échantillons analysables à partir de quantités infimes de matériel génétique.

« En à peine dix jours, nous avons mis au point un test de détection du coronavirus extrêmement sensible », explique Mieke Van Acker, CEO. « Notre rapidité et notre flexibilité ont fortement impressionné les grandes entreprises pharmaceutiques. Nous avons démarré avec 2.000 tests par jour, et entre-temps, ce nombre a été considérablement augmenté. Et nous n’avons pas encore atteint notre limite. »

Une coopération inédite

Afin d’augmenter encore la capacité, Biogazelle vient d’investir dans un robot. « Dans un avenir très proche, il va automatiser certaines opérations manuelles », explique la CEO. « À l’heure actuelle, la désactivation du virus se fait encore manuellement. En automatisant cette étape du processus, nous allons considérablement augmenter l’efficacité. »

Biogazelle fait partie d’un consortium mis en place par le ministre Philippe De Backer suite au coronavirus. Celui-ci réunit, entre autres, trois grandes entreprises pharmaceutiques et une université. « Nous unissons nos forces pour augmenter encore la capacité de test dans notre pays », déclare Mieke Van Acker. « Une collaboration à cette échelle est inédite. »

Chaque maillon est crucial

D’après Mieke Van Acker, chaque maillon est tout aussi crucial. « Nous bénéficions du soutien de l’Université de Gand, l’UZ Gent et l’Institut flamand de biotechnologie. Nous recevons également l’aide de bénévoles, et des confrères du secteur ont déjà offert du matériel d’essai.

Mais le soutien financier de BNP Paribas Fortis est tout aussi précieux que l’aspect scientifique. » Ce soutien financier consiste en une ligne de crédit et un contrat de leasing. Biogazelle aura aussi recours à BNP Paribas Fortis Factor, une série de solutions visant à optimiser le fonds de roulement et les besoins de financement qui en découlent.