Le régime T.V.A. s'appliquera dès 2018 aux biens immobiliers professionnels. Est-ce la fin des constructions complexes en guise d'optimisation fiscale ? Tous les détails.

C'est déjà le cas chez nos voisins, mais la Belgique faisait figure d'exception. La soumission au régime de la T.V.A. sera désormais possible pour la location de biens immobiliers dans un contexte industriel. Ainsi en a décidé le gouvernement Michel dans le cadre de l'élaboration de son budget fédéral 2018, le fameux ‘accord de l'été’ 2017.

Qu'est-ce qui change ?

Concrètement, la mesure va permettre aux promoteurs immobiliers de réduire les coûts de construction. Dès 2018, ils pourront récupérer les 21 % de T.V.A. facturés par un entrepreneur intervenant dans la construction d'un bâtiment. Jusqu'ici, aussi curieux que cela puisse paraître, ceci n'était pas possible.

3 objectifs sur la table :

• D’un côté, rendre la Belgique fiscalement plus attrayante aux entreprises qui souhaitent établir dans notre pays leur lieu d'exploitation ou de prise de décisions ;
• De l’autre, la mesure doit également entraîner une simplification des démarches administratives et fiscales : jusqu'ici, la construction et la location de biens immobiliers à destination des entreprises faisaient l'objet d'une série de... montages fiscaux ;
• Enfin, conséquence la plus attendue : faire baisser le prix des loyers.

« Cela permettra d'offrir des prix de location inférieurs étant donné l'importante réduction de charges sur les frais de construction et de constitution des bâtiments. D'autre part, il ne sera désormais plus nécessaire de recourir à des constructions fiscales complexes en guise d'optimisation fiscale. »
Johan Van Overtveldt, ministre des Finances et de la Lutte contre la Fraude Fiscale.

Un exemple ?

Un bâtiment de 500 000 EUR génère 105 000 en T.V.A.  Aujourd'hui, ces 21 % de T.V.A. sont répercutés dans le loyer de l'entreprise. Demain, ils seront récupérables.

Avec effet rétroactif ?

Non, le système - optionnel, il convient de le souligner - ne concerne que les nouveaux contrats établis à partir du 1^er janvier 2018, dans lesquels un bailleur met un bien immobilier à disposition d'un locataire professionnel. Nous sommes ici clairement dans une optique B2B. Contrepartie : l'individu ou l'entreprise seront tenus de l'utiliser dans le cadre d'activités professionnelles ou industrielles... soumises à la T.V.A.

Dans la lutte que nous menons tous contre le coronavirus, Biogazelle fournit un travail de titan. La société de biotechnologie gantoise a mis au point un test de détection des infections en un temps record.

Depuis 2007 Biogazelle apporte son soutien à l’industrie pharmaceutique et médicale. L’entreprise développe des techniques révolutionnaires pour détecter, entre autres choses, de nouvelles maladies. Pour ce faire, elle multiplie les échantillons analysables à partir de quantités infimes de matériel génétique.

« En à peine dix jours, nous avons mis au point un test de détection du coronavirus extrêmement sensible », explique Mieke Van Acker, CEO. « Notre rapidité et notre flexibilité ont fortement impressionné les grandes entreprises pharmaceutiques. Nous avons démarré avec 2.000 tests par jour, et entre-temps, ce nombre a été considérablement augmenté. Et nous n’avons pas encore atteint notre limite. »

Une coopération inédite

Afin d’augmenter encore la capacité, Biogazelle vient d’investir dans un robot. « Dans un avenir très proche, il va automatiser certaines opérations manuelles », explique la CEO. « À l’heure actuelle, la désactivation du virus se fait encore manuellement. En automatisant cette étape du processus, nous allons considérablement augmenter l’efficacité. »

Biogazelle fait partie d’un consortium mis en place par le ministre Philippe De Backer suite au coronavirus. Celui-ci réunit, entre autres, trois grandes entreprises pharmaceutiques et une université. « Nous unissons nos forces pour augmenter encore la capacité de test dans notre pays », déclare Mieke Van Acker. « Une collaboration à cette échelle est inédite. »

Chaque maillon est crucial

D’après Mieke Van Acker, chaque maillon est tout aussi crucial. « Nous bénéficions du soutien de l’Université de Gand, l’UZ Gent et l’Institut flamand de biotechnologie. Nous recevons également l’aide de bénévoles, et des confrères du secteur ont déjà offert du matériel d’essai.

Mais le soutien financier de BNP Paribas Fortis est tout aussi précieux que l’aspect scientifique. » Ce soutien financier consiste en une ligne de crédit et un contrat de leasing. Biogazelle aura aussi recours à BNP Paribas Fortis Factor, une série de solutions visant à optimiser le fonds de roulement et les besoins de financement qui en découlent.

Prime sur les bénéfices et bonus salarial collectif deviennent de plus en plus populaires aux yeux des employeurs. Deux instruments de rémunération variable des travailleurs qui séduisent notamment pour leur simplicité administrative et leur plus faible taxation…

Ce sont les chiffres avancés par SD Worx, prestataire de services RH, qui confirment la tendance : la prime bénéficiaire et le bonus salarial collectif gagnent en popularité au sein des entreprises, en particulier les PME. Et pour cause, ces deux dispositifs de rémunération variable, exclus de la norme salariale, profitent d’une fiscalité avantageuse et sont plutôt simples à mettre en place… Un atout non négligeable pour les plus petites structures. Outre ces atouts, ces formules représentent d’excellents incitants professionnels pour les travailleurs, puisqu’elles offrent aux employeurs un moyen de les récompenser lorsque l’entreprise atteint ses objectifs.

La prime bénéficiaire, déjà populaire…

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2018, c’est le dispositif le plus récent proposé aux employeurs. Le moins que l’on puisse dire, c’est que la sauce semble prendre, en majorité chez les PME de moins de dix travailleurs (55 %), voire en dessous de cinq personnes (41 %). En effet, 235 patrons (selon les données de SD Worx) « partagent » déjà leurs bénéfices avec leurs collaborateurs. Un peu plus de 12.000 travailleurs seraient concernés par cette prime collective, et ce après seulement un an d’existence. Si ces résultats restent encore mesurés, la tendance est tout de même intéressante, puisqu’ils ont doublé depuis juillet 2018… Toujours selon les chiffres de SD Worx, le travailleur bénéficiaire reçoit en moyenne un montant brut de 920,54 euros, ce qui revient à 744,21 euros nets. 

Facile à mettre en œuvre

Concrètement, notons que l’employeur peut opter pour deux types de primes :

• « identique » pour l’ensemble de son personnel : soit un montant fixe déterminé, soit un pourcentage du salaire brut ;
• ·ou « catégorisée », en fonction de six critères objectifs : ancienneté, grade, fonction, niveau barémique, niveau de rémunération et niveau de formation.

Si la prime sur les bénéfices rencontre un certain succès auprès des PME, c’est entre autres parce qu’elle est aisée à mettre en place, notamment lorsque le patron opte pour la prime « identique ». Dans ce cas, une simple décision de l’assemblée générale suffit. Celle-ci doit mentionner le montant ou le pourcentage identique du salaire (et la méthode de calcul), une éventuelle condition d’ancienneté pour l’octroi ainsi que des règles au prorata en cas de suspension ou de résiliation volontaire du contrat de travail. L’employeur doit également en informer par écrit ses collaborateurs. Du côté de la prime « catégorisée », une convention collective de travail est nécessaire…

Opération win-win

Autre bénéfice de cet instrument de rémunération variable ? Son avantage social et fiscal. Et pour cause, la prime n’est pas soumise au paiement de cotisations sociales. Par contre, s’agissant d’une dépense non déductible au titre de frais de personnel, l’impôt des sociétés (29,58 %) est d’application. Du côté des collaborateurs, une cotisation de solidarité ONSS de 13,07 % et 7 % de précompte mobilier reste également de mise...

Le bonus salarial collectif progresse toujours…

De son côté, et après plus de dix ans d’existence, le bonus salarial collectif (CCT 90) séduit toujours plus d’employeurs, en particulier les PME comptant de 20 à 49 travailleurs. Chez SD Worx, 2.502 entreprises y ont recours pour près de 180.000 employés. C’est respectivement plus 7 % de patrons et 15 % de collaborateurs qu’en 2017… Notons également que le travailleur bénéficiaire perçoit en moyenne un montant brut de 1.039,79 euros, soit 903,89 euros nets. Dans la pratique, le plan de bonus salarial, lié à des objectifs collectifs, est entièrement modulable, mais il doit être établi sur une période de référence minimale de trois mois.

Que choisir ?

Si le bonus salarial collectif est plus intéressant pour le travailleur, puisque seule la cotisation de solidarité ONSS de 13,07 % est applicable, il l’est un peu moins pour l’employeur. En effet, déductible à l’impôt des sociétés, ce dispositif est soumis à une cotisation de 33 %. Dans tous les cas, les deux formules — prime bénéficiaire et bonus salarial — présentent des atouts indéniables, notamment vis-à-vis d’un autre instrument : le bonus salarial individuel, sur lequel une imposition de 35 % vient grever le net perçu par le travailleur.

Optimiser sa « rémunération variable »

Nul doute que la marge de progression de ces instruments est encore importante, surtout pour le « plus jeune » des deux, la prime sur les bénéfices. Des atouts pour les employeurs, qui doivent faire l’objet d’une optimisation minutieuse, afin d’articuler au mieux tous les avantages liés aux objectifs (bonus salarial collectif CCT 90, prime sur bénéfices, warrants, etc.) avec les primes et les bonus plus traditionnels.

Depuis le 1er janvier dernier, le registre UBO (pour Ultimate Beneficial Owner) a fait son apparition. Une base de données répertoriant tous les « bénéficiaires effectifs » des entreprises. L’objectif annoncé ? Renforcer la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Mais qui sont les « UBO’s » et que doivent précisément faire les sociétés ?

Qui sont les « UBO’s » ?

L’idée est donc de créer un répertoire centralisé et actualisé de tous les « bénéficiaires effectifs » en Belgique. Des « UBO’s » qui varient en fonction de l’entité juridique concernée… Pour les entreprises, ce sont :

• Les associés ou actionnaires qui disposent directement ou indirectement de plus de 25 % des actions ou du capital de la société ou encore de plus de 25 % des droits de vote ;
• Les personnes physiques qui ont le contrôle de l’entreprise par d’autres moyens (un pacte d’actionnaires, le droit de nommer les membres du conseil d’administration, un droit de veto, etc.) ;
• Si aucune personne ne peut être identifiée dans ces deux catégories, alors ce sera au dirigeant principal de s’enregistrer. Dans ce cas, ce choix doit être expliqué, fondé et documenté par l’entreprise.

Dans le cas d’une ASBL ou d’une fondation, on retrouvera, dans l’ordre, les administrateurs, les personnes habilitées à représenter l’association, celles chargées de la gestion journalière, les fondateurs d’une fondation ou encore les personnes physiques « bénéficiaires » de l’association.

Quelles informations communiquer ?

Précision importante : si plusieurs « UBO’s » existent au sein de l’entreprise, ils doivent tous figurer au registre. Les données à encoder dans l’application vont ensuite varier en fonction de la catégorie du bénéficiaire effectif… Il faudra forcément fournir des informations d’identification (nom et prénom, date de naissance, nationalité, adresse complète de résidence, numéro de registre national, etc.), la date à laquelle la personne est devenue UBO ainsi que la ou les catégorie(s) concernées.

Des données complémentaires sont aussi demandées, notamment pour déterminer s’il s’agit d’un UBO isolé ou groupé (lorsque le contrôle de l’entreprise résulte de sa coordination avec plusieurs personnes), direct ou indirect (dans ce cas, le nombre d’intermédiaires ainsi que leur identification doit également être indiqué – le point 4.3 du FAQ du SPF Finances apporte un éclairage sur la façon d’identifier un UBO indirect) ou encore le pourcentage des parts ou de droits de vote détenus. Enfin, l’enregistrement est aussi obligatoire pour un UBO étranger ou résidant dans un autre État.

En ligne et avant le 30 septembre !

Chaque entreprise dispose donc de quelques mois encore pour effectuer ses obligations d’enregistrement, puisque le délai (initialement fixée au 31 mars) a été étendu au 30 septembre 2019. La procédure est « simplifiée » : la déclaration peut être réalisée via l’application prévue à cet effet sur les portails MyMinFin (en tant que citoyen) ou MyMinFinPro (en tant que représentant d’une entité juridique). De plus, l’administration fiscale a concocté plusieurs manuels destinés à aider les utilisateurs, que ce soit les représentants légaux de l’entreprise ou les mandataires.

Un registre UBO toujours à jour

Après l’enregistrement, le « bénéficiaire effectif » est informé par l’Administration de la Trésorerie de son inscription. En outre, il existe également une obligation d’actualisation de la part des UBO’s. En effet, les informations doivent être adéquates, exactes et actuelles : tout changement doit donc être communiqué endéans le mois. Par ailleurs, les entreprises devront confirmer chaque année l’exactitude des données reprises dans le cadastre…

En cas d’infraction ? Des amendes salées…

Nul doute que le « bâton » du fisc fera bouger les entreprises, puisque des amendes administratives allant de 250 et 50.000 euros sont prévues par la réglementation. Celles-ci seront infligées aux administrateurs, ou, le cas échéant, à un ou plusieurs membres dirigeants de l’entreprise.

Qui a accès au registre ?

Les autorités compétentes, forcément, mais aussi les institutions bancaires ou encore le grand public, même si l’accès sera payant et limité à un certain nombre d’informations. De plus, la consultation des données est enregistrée et conservée pour une durée de 10 ans. Enfin, toute personne peut solliciter à ne pas voir ses informations (partielles ou complètes) apparaître à la consultation… Cette demande de dérogation peut aussi être introduite via la plateforme électronique. Cela ne le dispense évidemment pas de l’inscription.

Pour toute question complémentaire sur le sujet, l’administration fiscale a mis à disposition une adresse e-mail dédiée : ubobelgium@minfin.fed.be.

Ces dernières années, le parc immobilier des bureaux bruxellois a connu des hauts et des bas, mais la tendance est plutôt à la baisse. D’un autre côté, les espaces de coworking ne cessent de séduire les entreprises de toutes tailles…

Comme l’écrit le journal L’Écho, nombre d’entreprises de premier plan abandonnent la capitale pour s’installer dans le nord du pays. Selon des chiffres de la société de conseil en immobilier Belsquare, la Flandre, menée par Anvers et Gand, a loué quelques 268.781 m² contre 204.746 pour les 19 communes bruxelloises. Si 2017 avait déjà amorcé cette tendance il y a deux ans, Bruxelles menait encore la danse avec près de 350.000 m², alors que la Flandre flirtait avec les 300.000. Signe que c’est bien la Région bruxelloise qui perd de son attractivité. Un constat partagé par JLL, un autre acteur important du secteur, dont l’étude de l’année 2018 indique un recul de la prise en occupation à hauteur de 21 % en base annuelle, largement dessous de la moyenne à cinq ans.

Un manque d’attractivité…

Toujours selon JLL, cette situation décevante va de pair avec la diminution de la disponibilité de bureau à Bruxelles, puisque le taux a baissé à un rang historiquement bas de 7,9 %. En parallèle, les loyers semblent, quant à eux, se maintenir, même si cela varie en fonction des quartiers. Mais pourquoi les entreprises quittent-elles la capitale ? Les raisons sont diverses : le coût élevé du marché bruxellois, les problèmes de mobilité, la fiscalité, les nouveaux modes de travail et d’occupation (télétravail, etc.), la pression d’autres segments immobiliers, mais aussi la lenteur et la complexité des procédures pour la construction de nouveaux projets immobiliers. Pour comprendre cet exode, il faut également observer les variations d’activité de quelques secteurs majeurs.

Les projets du public et le départ des banques

Si les institutions européennes semblent de nouveau s’activer sur le marché des bureaux (avec près de 100.000 m² prévus), du côté des pouvoirs publics, c’est le calme plat. En effet, leur taux d’occupation a largement chuté : de 26 % en moyenne sur les cinq dernières années à seulement 12 % en 2018. En volume, le constat est encore plus évident, car la baisse atteint les 71 %. Toutefois, plusieurs grands mouvements sont dans le pipeline : l’administration régionale bruxelloise, qui cherche à se reloger sur près de 40.000 m², le nouveau siège central de la SNCB avec 80.000 mètres² du côté de la gare du Midi ou encore l’administration flamande qui veut également occuper 67.000 m² pour regrouper 3.900 fonctionnaires. Des perspectives qui contrastent avec le départ de la capitale de plusieurs acteurs du secteur bancaire. Alors qu’au contraire, BNP Paribas Fortis occupera près de 100.000 m² en plein centre de Bruxelles, à l’horizon 2021. 

Le coworking explose

Si les espaces de bureaux ont moins la cote, c’est aussi parce que le monde de l’entreprise évolue. La meilleure preuve ? Le boom du coworking : 23 % du taux d’occupation des surfaces de bureaux ont été signés par des sociétés de coworking. En termes de volume, on est passé du simple au double (19 % du marché). Une ascension fulgurante qui mise sur de nouvelles formes d’organisation, visant tant les grandes entreprises que les PME, les entrepreneurs et les startup. Effet de mode ou réelle tendance de fond ? Selon plusieurs experts, ces espaces de travail partagé devrait perdurer…

Des espaces reconvertis

Si les immeubles de bureaux sont en berne, d’autres segments immobiliers profitent de ces adresses pour les transformer en nouvelles opportunités. C’est donc assez symptomatique de voir d’anciens espaces professionnels être reconvertis, par exemple, en hôtels, notamment dans un quartier européen toujours en pleine mutation. Du côté de la rue de la Loi, plusieurs établissements ont vu progressivement le jour pour étoffer l’offre hôtelière de la capitale : le Thon Hotel EU, ouvert en 2013, ou encore le Courtyard by Marriott (2016), ainsi que le dernier en date, l’Hôtel Loi 52, qui est venu occuper un vieil immeuble de bureaux de près de 5.000 m² de bureaux répartis sur 10 niveaux. Mais il n’y a pas que les hôtels, le résidentiel profite aussi des bureaux désaffectés. Comme le projet The Royal qui a couté 21 millions d’euros pour transformer les bureaux de l’opticien Van Hopplynus en logements mixtes, en plein cœur de la capitale.